L'hypothèque conventionnelle se fonde sur les articles 882 et suivants du code civil algérien. L'article 883 impose l'acte authentique : une hypothèque ne peut être constituée qu'en vertu d'un acte authentique, d'un jugement ou de la loi. Aucune convention sous seing privé ne produit d'hypothèque, quelle que soit la volonté des parties.
L'hypothèque en droit algérien. L'article 882 du code civil la définit comme le contrat par lequel le créancier acquiert, sur un immeuble affecté au paiement de sa créance, un droit réel lui permettant de se faire rembourser par préférence aux créanciers inférieurs en rang, sur le prix de cet immeuble en quelque main qu'il passe.
1. La forme, article 883
L'article 883 énonce que l'hypothèque ne peut être constituée qu'en vertu d'un acte authentique, d'un jugement ou de la loi. Il règle aussi la charge des frais : sauf stipulation contraire, ils incombent au constituant. Cette dernière précision mérite d'être reprise dans l'acte, car elle inverse la règle habituelle en matière de vente, où l'article 393 du code civil met les frais à la charge de l'acheteur.
2. Qui peut constituer, article 884
L'article 884 admet que le constituant soit le débiteur lui-même ou un tiers consentant l'hypothèque dans l'intérêt du débiteur. Dans les deux cas, il pose deux conditions cumulatives : être propriétaire de l'immeuble et être capable de l'aliéner.
La vérification de la capacité d'aliéner est donc aussi importante que celle du titre. Un immeuble indivis, un mineur parmi les propriétaires, un pouvoir insuffisant du représentant, et l'hypothèque tombe.
3. La protection du créancier de bonne foi, article 885
L'article 885 maintient l'hypothèque au profit du créancier lorsque le titre de propriété du constituant vient à être résolu, résilié ou aboli pour toute autre cause, s'il est établi que le créancier était de bonne foi lors de la conclusion de l'acte. C'est une sécurité pour le prêteur, et un argument à faire valoir dans la rédaction lorsque l'origine de propriété est fragile.
4. L'assiette, article 886
| Exigence de l'article 886 | Ce que cela impose dans l'acte |
|---|---|
| Porter sur des immeubles | Sauf dispositions contraires |
| Être dans le commerce | Vérifier l'absence d'inaliénabilité |
| Être susceptible de vente aux enchères | Contrôler la nature juridique du bien |
| Désignation spécifique et précise | Situation, consistance, références foncières |
L'exigence de désignation précise est la plus exigeante en rédaction. Une clause générale portant sur les biens présents et à venir du constituant ne satisfait pas l'article 886.
5. L'étendue de la garantie
Plusieurs textes précisent ce que l'hypothèque emporte au-delà du bien lui-même, et méritent d'être connus au moment de rédiger la désignation.
- Article 887 : sauf convention contraire, l'hypothèque s'étend aux accessoires du bien réputés immeubles, notamment aux servitudes, sans préjudice du privilège attaché aux sommes dues aux entrepreneurs et aux architectes.
- Article 888 : à partir de la transcription du commandement immobilier valant saisie, les fruits et revenus de l'immeuble sont immobilisés et distribués au même titre que le prix.
- Article 892 : à défaut de disposition ou de convention contraire, chaque fraction de l'immeuble répond de la totalité de la dette, et chaque portion de la dette est garantie par la totalité de l'immeuble. C'est le principe d'indivisibilité, qu'une clause peut écarter.
6. Le cas de l'immeuble indivis
L'article 890 du code civil algérien règle une difficulté fréquente : l'hypothèque consentie par tous les copropriétaires sur un immeuble indivis conserve son effet quel que soit le résultat ultérieur du partage ou de la licitation. Le texte traite différemment l'hypothèque consentie par un seul copropriétaire sur sa quote-part.
En pratique, faire signer tous les indivisaires sécurise la garantie contre l'aléa du partage. Notre article sur la sortie d'indivision détaille les majorités applicables.
7. L'obligation de garantie du constituant
L'article 898 du code civil algérien fait du constituant le garant de l'efficacité de son hypothèque. Le créancier peut s'opposer à tout acte et relever toute omission de nature à diminuer considérablement sa sûreté et, en cas d'urgence, prendre les mesures conservatoires nécessaires.
L'article 897 complète cette protection : la quittance ou la cession de loyer anticipé, pour une durée n'excédant pas trois ans, n'est opposable au créancier hypothécaire que si elle a date certaine antérieure à la transcription du commandement immobilier.
8. Les articles à ne pas citer
Deux références reviennent à tort dans les actes d'hypothèque. Les articles 900 et suivants, qui concernent d'autres sûretés et privilèges, ne fondent pas l'hypothèque conventionnelle. Et l'article 324 du code civil, qui définit l'acte authentique comme mode de preuve, n'ajoute rien à l'article 883, lequel pose déjà l'exigence de forme de manière spécifique.
9. Le tarif
Le paragraphe 4 de l'annexe du Décret 08-243 tarife l'affectation hypothécaire, l'antichrèse et le cautionnement à 1,5 % jusqu'à 500 000 DA, puis 0,5 % au-delà. Sur une créance garantie de 1 000 000 DA, les honoraires s'élèvent donc à 10 000 DA. Le calcul se vérifie avec le calculateur d'honoraires.
Conclusion
Cinq articles suffisent et se citent ensemble : 882 pour la définition, 883 pour la forme et les frais, 884 pour la qualité du constituant, 885 pour la bonne foi du créancier, 886 pour l'assiette. Kateb les insère selon le type d'acte et écarte les références de sûretés voisines qui n'ont pas leur place ici. Voyez aussi notre guide des tarifs notariaux.