Les honoraires ne se calculent pas toujours sur le prix écrit dans l'acte. L'article 2 du Décret exécutif n° 08-243 impose de retenir la valeur servant à la liquidation des droits d'enregistrement lorsqu'elle est supérieure au prix déclaré. C'est la plus forte des deux bases qui l'emporte.
La règle de l'article 2. Deux bases possibles, et c'est la plus forte qui l'emporte : le prix stipulé par les parties, ou la valeur retenue par l'administration fiscale pour liquider les droits d'enregistrement. Le notaire n'a pas à arbitrer, il applique la plus élevée.
1. Pourquoi cette règle existe
Elle neutralise l'effet d'une sous-déclaration sur la rémunération du notaire, et s'articule avec le dispositif fiscal. L'article 113 du code de l'enregistrement frappe de nullité toute convention ayant pour but de dissimuler une partie du prix d'une vente d'immeubles ou d'une cession de fonds de commerce, ainsi que tout ou partie de la soulte d'un échange ou d'un partage comprenant des immeubles.
Autrement dit, la sous-déclaration n'est pas seulement redressée fiscalement : la convention qui l'organise est nulle.
2. L'effet sur le calcul
| Prix déclaré | Valeur retenue par l'administration | Base des honoraires | Honoraires § 76-A |
|---|---|---|---|
| 6 000 000 DA | Non contestée | 6 000 000 DA | 75 000 DA |
| 6 000 000 DA | 9 000 000 DA | 9 000 000 DA | 105 000 DA |
Sur ce cas, la différence de base fait varier l'honoraire de 30 000 DA. C'est une raison suffisante pour interroger la valeur de référence avant d'arrêter le décompte, plutôt qu'après.
3. Le paiement entre les mains du notaire
L'article 256 du code de l'enregistrement impose, dans les actes notariés portant mutation à titre onéreux de la pleine propriété, de la nue-propriété ou de l'usufruit d'immeubles ou de droits immobiliers, ainsi que de fonds de commerce ou de clientèle, que le cinquième du prix de la mutation soit libéré obligatoirement, le paiement à la vue et entre les mains du notaire rédacteur étant également obligatoire.
La même obligation s'étend, selon le texte, aux partages et à tous actes ayant pour effet d'attribuer à un associé ou à un tiers la pleine propriété, la nue-propriété ou l'usufruit d'immeubles ou de fonds de commerce.
4. Deux dispenses à connaître
L'article 257 du code de l'enregistrement dispense de ce paiement entre les mains du notaire les acquéreurs de logements vendus par les organismes publics d'habitat selon la procédure de la location-vente. La même dispense bénéficie aux acquéreurs de logements vendus selon la procédure de l'épargne-logement, sous réserve de la production d'une attestation de la caisse nationale d'épargne et de prévoyance.
5. Les taux voisins à ne pas confondre
La base de calcul des honoraires est une chose, le droit d'enregistrement en est une autre. Le code de l'enregistrement retient des taux différents selon la nature de l'opération, ce qui interdit de raisonner par analogie.
| Opération | Droit | Article |
|---|---|---|
| Mutation d'immeuble à titre onéreux | 5 % | 252 |
| Immeuble situé à l'étranger | 3 % | 255 |
| Échange de biens immeubles | 2,5 % | 226 |
| Partage entre copropriétaires ou cohéritiers | 1,5 % | 244 |
| Mutation de meubles à titre onéreux | 2,5 % | 262 |
| Transport ou cession de créance | 1 % | 225 |
L'échange mérite une attention particulière : l'article 226 précise que le droit est perçu sur la valeur d'un seul lot lorsque les lots échangés sont d'égale valeur.
6. Les exonérations qui modifient la base
Deux textes ouvrent des exemptions qu'il faut contrôler avant de liquider, sous peine de percevoir un droit non dû.
- Article 258 : sont exemptées du droit de mutation les acquisitions immobilières de jeunes promoteurs éligibles aux dispositifs de soutien à l'emploi des jeunes, au micro-crédit ou à l'assurance chômage, en vue de créer des activités industrielles, ainsi que celles des organismes publics d'aménagement foncier.
- Article 259 : sont exemptées les acquisitions d'immeubles bâtis destinés à être démolis et de constructions à usage d'habitation inachevées, sous conditions cumulatives, notamment que l'acquéreur soit une personne physique ne possédant aucun immeuble d'habitation dans sa localité de résidence et qu'il s'engage à réaliser les travaux dans un délai de quatre ans.
L'article 260 permet une prorogation d'un an, non renouvelable, accordée par le directeur des impôts de la wilaya, sur demande formulée dans le mois précédant l'expiration du délai de quatre ans.
7. Ce que le décret impose de faire figurer
L'article 7 du Décret 08-243 oblige à remettre aux parties, même sans demande, un reçu détaillé mentionnant les droits de toute nature payés au Trésor, les frais accessoires engagés pour le compte du client et le montant des honoraires. Lorsque la base retenue diffère du prix déclaré, c'est ce document qui rend le calcul intelligible pour le client.
Conclusion
Une seule vérification à faire avant tout décompte : la valeur retenue pour la liquidation des droits dépasse-t-elle le prix stipulé. Le calculateur Kateb intègre ce champ, et applique automatiquement la plus élevée des deux bases au barème du décret. Essayez-le, ou consultez notre guide du calcul des honoraires.